Іпотека

Іпотека - це одна з форм застави, при якій закладається нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна.

Слід розрізняти поняття іпотека та іпотечне кредитування, при якому кредит видається банком під заставу нерухомого майна. Іпотечний кредит - одна з складових іпотечної системи. При отриманні кредиту на купівлю нерухомого майна сама нерухомість, що купується надходить в іпотеку (заставу) банку як гарантія повернення кредиту.

Іпотекою є також заставу вже існуючого нерухомого майна власника для отримання ним кредиту або позики, які будуть спрямовані або на ремонт або будівництво, або на інші потреби на розсуд позичальника-заставодавця.

У разі невиконання основного зобов'язання, стягнення звертається тільки на заставлене нерухоме майно, а заставодержатель має переважне право на задоволення своїх вимог перед іншими кредиторами боржника. Одним із способів зниження ризиків кредитора є іпотечне страхування.


1. Походження поняття

Термін "іпотека" (від др.-греч. ὑποθήκη ) Вперше з'явився в Греції на початку VI ст. до н. е.. Стародавні греки так позначали форму відповідальності боржника перед кредитором своєї землею. На межі земельної ділянки позичальника ставили стовп із написом, яка свідчила, що ця земля забезпечує борг. Такий стовп і називався "іпотекою", в перекладі з давньогрецької - "підпора", "підставка". Хоча заставу землі, як спосіб забезпечення виконання зобов'язання, був відомий ще в Стародавньому Єгипті.


2. Особливості іпотечного кредиту

Кредит видається звичайно на тривалий термін. Процентна ставка по іпотечному кредиту зазвичай нижче, ніж по інших видах кредитів, особливо в разі низької оцінки ризиків, якої, наприклад, може сприяти низьке співвідношення суми кредиту до оціночної вартості нерухомості, ліквідність і інші причини. Звичайно банк висуває до позичальника іпотечного кредиту менш жорсткі вимоги, ніж при інших видах кредитування, проте звичайною практикою є перевірка доходу, вимогу страхування застави, перевірка оцінки нерухомості акредитованими оцінювачами, іноді перевірка безперервного стажу роботи та інші дії, що підвищують безпеку угоди. Погашення іпотечного кредиту часто здійснюється рівними платежами - аннуітетами. Розмір такого постійного ануїтетного платежу ( A ) Обчислюється за формулою:

A = \ frac {S * p} {1 - (1 + p) ^ {-n}} , Де S - Величина (тіло) кредиту, p - Величина процентної ставки за період (в частках), n - Кількість періодів. Але існують і багато інших програм погашення. Одна з інших форм - диференційовані платежі (коли тіло кредиту виплачують рівними частками, а процентні платежі змінюються від максимуму на початку, до мінімуму в кінці); тут розмір першого платежу ( A1 ) Такий: A1 = S * (p + 1 / n) . Найчастіше помилково вважають, що перевагою цієї форми платежів є менша сума відсотків (менше переплата). Насправді, головна відмінність полягає в перерозподілі навантаження виплат між різними періодами погашення.


3. Іпотечний брокеридж

Іпотечний брокеридж - це послуги з підбору, оформлення і отримання іпотечних кредитів. Іпотечним брокеріджем займається підготовлений для цієї діяльності спеціаліст - іпотечний брокер.

4. Іпотека в Росії

4.1. Закони

Основними правовими актами, які регулюють питання іпотеки, є:

  • Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)"
  • Федеральний закон № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 "Житловий кодекс Російської Федерації"
  • Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"
  • Федеральний закон № 218-ФЗ від 30 грудня 2004 р. "Про кредитні історії"
  • Постанова Уряду № 285 від 13 травня 2006 р. "Про затвердження Правил надання молодим сім'ям субсидій на придбання житла в рамках реалізації підпрограми" Забезпечення житлом молодих сімей "федеральної цільової програми" Житло "на 2002-2010 рр..

4.2. Підстави виникнення іпотеки та її регулювання

Чинним законодавством передбачено два види підстав виникнення іпотеки:

  1. в силу закону;
  2. в силу договору.

4.2.1. Іпотека в силу закону

Іпотека в силу закону (легальна іпотека) - іпотека, що виникає при настанні певних фактів, зазначених у законі, незалежно від волевиявлення сторін щодо виникнення іпотеки, при переході права власності на об'єкт нерухомості від однієї особи до іншої, точніше при придбанні даного права новим власником , але за обов'язкової настанні визначених законом фактів.

Іпотека в силу закону виникає в наступних п'яти основних і поширених випадках:

  1. Придбання житлових будинків, квартир, земельних ділянок з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
  2. Будівництво житлових будинків, будівель, споруд або квартир з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики.
  3. Продаж в кредит.
  4. Рента.
  5. Застава майнових прав.

4.2.2. Іпотека в силу договору

Іпотека в силу договору (договірна іпотека) - іпотека, що виникає на підставі договору про іпотеку (заставу нерухомості).

Договір про іпотеку не є самостійним зобов'язанням, а полягає в забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитному договору чи іншому зобов'язанню.

Іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки, яка виникає на підставі договору, тільки тим, що перша виникає в силу прямої вказівки в законі і реєструється автоматично разом з іншим договором навіть без заяви сторін, а іпотека в силу договору підлягає реєстрації за окремою заявою сторін. Оскільки іпотека в силу закону виникає при цільовому кредиті на придбання житла, реєстрації такої іпотеки змінюється власник об'єкта нерухомості, а якщо бути більш точним, то - така іпотека виникає одночасно з придбанням нерухомості позичальником.


4.3. Майно, яке може бути предметом іпотеки

Майно, яке може бути предметом іпотеки, визначено у статті 5 Закону про іпотеку - нерухомі речі, зазначені у статті 130 ГК РФ, права на які зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

До таких речей відносять: земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 Закону про іпотеку; підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.


4.4. Оцінка платоспроможності позичальника ( андеррайтинг)

(Правила оцінки платоспроможності клієнта і розрахунку максимальної суми кредиту)

Андеррайтинг - оцінка можливостей Клієнта з обслуговування виданого іпотечного кредиту, тобто розрахунок суми кредиту, який позичальник зможе виплатити, з урахуванням особливостей самого позичальника (тип працевлаштування, щомісячний дохід і можливість його підтвердження, наявність співпозичальників або поручителів, склад сім'ї, наявність неповнолітніх утриманців, ін.) Клієнт проходить процедуру андеррайтингу двічі: при зверненні до іпотечного брокера (її проводить андеррайтер брокерської компанії) перед укладанням договору на надання послуг, а також у банку (проводять кредитні аналітики банку) при розгляді заяви на видачу іпотечного кредиту.

Короткий опис процедури андеррайтингу в банку. Розрахунок коефіцієнтів:

Коефіцієнт Опис
П / Д Платіж / Дохід ставлення платежів по кредиту до доходу позичальника за відповідний період
О / Д Зобов'язання / Дохід ставлення обов'язкових витрат позичальника до загального сукупного враховуються доходи
До / З Кредит / Застава ставлення суми цього кредиту до вартості придбаного майна
К / Л Кредит / Ліквідаційна вартість відношення суми кредиту, що надається до мінімальної ціни продажу нерухомого майна

Ці коефіцієнти розроблялися банками і Федеральним агентством з іпотечного житлового кредитування на основі досвіду іпотечного кредитування США і європейських країн. Такий набір показників відображає адекватну картину платоспроможності позичальника і дозволяють стандартизувати процедуру схвалення і видачі іпотечного кредиту. Для кожної банківської іпотечної програми ці коефіцієнти заздалегідь затверджені, але в деяких випадках можуть коригуватися (наприклад, за віком, нестандартному об'єкту кредитування, за способом підтвердження доходу і т. д.). П / Д, О / Д і К / З можуть змінюватись в залежності від суб'єкта РФ, переваг того чи іншого банку і розмірів середньої оплати праці.

П / Д = не більше 40%
О / Д = не більше 60%
К / З = не менше 30% і не більше 90%

Після розрахунку за цими коефіцієнтам часто вибирається мінімальна сума, яка попередньо і буде сумою кредиту. Одним з основних факторів, що впливають на суму кредиту, є дохід і спосіб його підтвердження. Багато банків розуміють, що не всі доходи потенційних позичальників повністю відображаються в бухгалтерському обліку працедавця і, відповідно, розробляють різні способи підтвердження добробуту, такі як: довідка про доходи вільної форми або на бланку кредитної організації, усним підтвердженням керівництва організації-роботодавця, поточними підтверджують витрати або аналізом доходів організації для керівників, індивідуальних підприємців і великих акціонерів. Зазначимо, що хоча правила андеррайтингу є стандартними, на практиці вони часто визначаються кожним банком в окремому порядку. Для скорочення терміну розгляду заявки Кредитним комітетом банку брокер зазвичай знає всі правила і переваги андеррайтерів банку, і зводить до мінімуму час їх роботи над кредитною справою.


4.5. Показники іпотечного ринку

Показники ринку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) [1]
Дата Число учасників первинного ринку ІЖК Кількість ІЖК / загальна сума Середньозважений термін надання ІЖК (грн. кредит) Середньозважена процентна ставка (грн. кредит) Середній розмір позички
1 січня 2011 658 520658 /
697.4 млрд.руб.
179 місяців 11.9% 1,37 млн. руб.
1 липня 2012 658 295513 /
429.4 млрд руб.
178 місяців 12.1% 1.45 млн руб.

За підсумками 2012 року обсяг виданих в Росії іпотечних кредитів составл 1030000000000 руб. [2], [3]. За даними "Індексу стану іпотечного ринку", розробленого аналітиками іпотечного банку DeltaCredit, в 2013 році ринок іпотеки склав 1,13 трлн руб. [4]


4.6. Деякі програми іпотечного кредитування

Соціальна іпотека - комплекс державних програм для поліпшення житлових умов соціально незахищених верств населення. В даний час на федеральному і на місцевому рівнях діють кілька державних іпотечних програм, наприклад для молодих сімей, молодих вчителів, військових.

  • Іпотека - молодим сім'ям. Учасники програми - молоді сім'ї, визнані у встановленому порядку потребують поліпшення житлових умов і постійно проживають на території суб'єктів Російської Федерації. [5]
  • Національний проект "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії"
  • Всеросійська програма "Військова іпотека". Учасниками програми є випускники військових освітніх установ, які уклали перший контракт про проходження військової служби після 1 січня 2005 року і прослужили 3 роки. [6]
  • Іпотечна програма "Материнський капітал". Розпорядник материнського капіталу може використовувати його при купівлі квартири за допомогою іпотеки. [7]
  • Іпотечний продукт "Молоді вчителі" Програма розроблена АІЖК для кредитування придбання житла молодими вчителями під процентну ставку в розмірі 8,5% річних (одна з найнижчих в країні). [8]

4.7. Податкові пільги в Росії

У Росії діє закон ( Податковий кодекс РФ), за яким позичальник має право на податкове вирахування, у розмірі суми витраченої на придбання житла, але не перевищує 2 мільйони рублів і сплачених відсотків за позику, виданих на придбання житла, без обмежень по сумі. Відрахування надається 1 раз в житті. При цьому є дві можливості отримати позичальником даний відрахування:

  • Якщо у позичальника єдине місце роботи, він може звернутися до бухгалтерію за місцем роботи, і заявивши про придбання житла, надавши підтверджуючі документи, і бухгалтер не перераховуватиме прибутковий податок до тих пір поки дане право не буде використана.
  • У податковому періоді перераховувати всі податки, а наприкінці року в податкової заявити про право на податкове вирахування. Податкова служба повинна буде повернути сплачені податки після перевірки документів.

13 березня 2008 Конституційний суд видав Постанову № 5-П. Визнавши що не суперечить Конституції РФ положення інших федеральних законів, суд однозначно роз'яснив свою позицію - батьки можуть отримувати податкові відрахування з сум, витрачених на придбання нерухомості своїм неповнолітнім дітям.


5. Література

5.1. Нормативно-правові акти

  • Конституція Російської Федерації. - Російська газета. 25 грудня 1993. № 237.
  • Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша). Федеральний закон від 30 листопада 1994 року. № 51 / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32.
  • Житловий кодекс Російської Федерації. - Російська газета. 12 січня 2005. № 7.
  • Сімейний кодекс Російської Федерації. - Російська газета. 22 жовтня 2007. № 138.
  • Цивільний процесуальний кодекс. - Російська газета. 20 листопада 2002. № 179.
  • Закон Російської Федерації "Про заставу" (в частині, що не суперечить ГК РФ). Російська газета. 15 листопада 2006. № 422.
  • Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної. - 1997. № 30.
  • Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Відомості Верховної. - 1998. № 29.
  • Федеральний закон "Про селянське (фермерське) господарство". - Російська газета. 11 січня 2007. № 12.
  • Федеральний закон "Про оціночну діяльність". / / Відомості Верховної. - 1998. № 31
  • Указ Президента РФ від 09.03.2004 № 314 "Про систему і структуру федеральних органів виконавчої влади" - Російська газета від 19 березня 2004 року. № 50.
  • Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 № 219 - Російська газета. 12 вересня 2003. № 369.
  • Наказ Федеральної податкової служби РФ від 17.11.2005 № САЕ-3-13/594 (д) - Російська газета. 27 вересня 2005. № 345.
  • Наказ Міністерства Юстиції від 14.09.2006 р. № 293 Російська газета. 22 вересня 2006. № 401. (Втратив чинність).
  • Постанова Уряду Російської Федерації від 15 березня 1997 року № 319. Російська газета. 23 березня 1997. № 175.

5.2. Спеціальна література

  • Багаєв А. Н., Багаєва М. В. Як придбати житло в кредит за іпотечними програмами? - Ростов н / Д: Фенікс, 2006. - 160 с (Якість життя).
  • Ем В. С. Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії. М.: Статут, 1999. - 85 с.
  • Земельне право: збірник нормативних документів. - М.: Гросс-Медіа, 2006. - 296 с.
  • Іванов В. В. Інформація про товар "іпотечне кредитування". М.: Маркетинг, 2000. - 131 с.
  • Конов В. Н. Іпотечне кредитування купівлі житла як механізм формування фінансових ресурсів підприємств житлово-будівельного комплексу [Електронний ресурс]: Дис. канд. екон. наук: 08.00.10
  • Русецький А.Є. Іпотека: як убезпечити себе при здійсненні операцій з нерухомістю. - М.: Ексмо, 2007. - 176 с - (Мій законний інтерес).
  • Філліпова Є. С. Іпотечне житлове кредитування в умовах реформи законодавства в Росії: [Електронний ресурс]: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Моск. акад. екон. і права.
  • Хрулева З. В. Земельно-майнові відносини та іпотека [Електронний ресурс]: (Проблеми управління): Дис. канд. екон. наук: 08.00.05
  • Євген Чепенко. Іпотека для громадян. Коментар до законодавства, схеми і пояснення. Вид. Фонд сприяння державної реєстрації нерухомості 2007.

5.3. Судова практика

  • Нерухомість: Огляд практики вирішення спорів / Авт.-упоряд. Абрамов В. А. - 5-е видання., Доп. - М.: Ось-89, 2008. - 256 с (серія De jure)

5.4. Періодичні видання

  • Бабкін Виникнення іпотеки в силу закону. - Нотаріус, 2002, № 1.
  • С. А. Бабкін Про іпотеку. - Погляд. - 2006. - № 12
  • Кисельов А. А. Предмет договору іпотеки. / Нотаріус. - 2003. - № 2.
  • Козирін А. Договір про іпотеку / Бізнес-адвокат. - 1998. - "18
  • Крилов С. Довіреність в практиці державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 12