Багатоквартирний будинок

Димитрова 70.JPG

Багатоквартирний будинок - будинок, у якому у власності фізичних та юридичних осіб знаходяться квартири, кімнати і комерційні приміщення.


1. Багатоквартирний будинок з юридичної точки зору

Багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. Багатоквартирний будинок містить в собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житловим законодавством. [1]

"Квартира" (у визначенні ЖК РФ ч.3, ст.16): "Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні. "


Багатоквартирний будинок складається з:

  • житлових приміщень (квартир або кімнат, якщо цей гуртожиток). Приміщення можуть належати на праві власності як фізичним, так і юридичним особам - приватним чи державним організаціям.
  • нежитлових приміщень (як правило, приміщення, розташовані на перших поверхах будівель, і належать різним юридичним особам або громадянам).
  • Інші приміщення, які не є частинами квартир і обслуговуючі більше одного приміщення, у тому числі сходові майданчики, ліфти, горища і підвали, в яких є інженерне обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, огороджувальні та несучі конструкції, земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок і інше спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку.
  • Інженерні системи та комунікації.

Повний список спільного майна в багатоквартирному будинку для кожного типу будівлі індивідуальний. Наприклад, в одних будинках є ліфт, в інших немає, один будинок забезпечений системою димовидалення та протипожежною автоматикою, а інший - ні з причини малоповерхової і т. д. Будинки до 9 поверхів можуть бути газифіковані, більш високі будинки - ні. Перелік спільного майна в багатоквартирному будинку в самому загальному вигляді зазначений у ст.36 Житлового Кодексу РФ, більш докладний перелік майна, яке в обов'язковому порядку має бути присутнім у багатоквартирному будинку вказано в Постанові Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491. Крім Житлового Кодексу РФ і Постанови Уряду РФ складу загального майна, конкретно для дому, визначається самими жителями, органами місцевого самоврядування та органами державної влади.

Багатоквартирний будинок як об'єкт нерухомого майна це часткова власність осіб [2] - власників приміщень у такому будинку. Частковою власністю слід вважати на тій підставі, що їх частки можуть бути визначені на підставі закону [3]

Іншими словами, частка у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку пропорційна площі приміщення кожного конкретного власника.

Наприклад, площа всіх квартир у багатоквартирному будинку становить 4800 кв.м, а комерційних приміщень (магазинів, офісів та іншого) - 200 кв.м. Разом: 5000 кв.м. Власник квартири площею 100 кв.м, або 2% від всіх площ в будинку є власником 2% земельної ділянки, оформленого на багатоквартирний будинок, всіх каналізаційних і водопровідних труб, стін, балок, фундаменту і всього іншого, що не належить кому б то не було на праві власності в даному будинку.

Слід зазначити, що, незважаючи на частку в праві спільної власності, власник приміщення (квартири або комерційного приміщення) не може виділити свою частку в натурі [4]. Це означає, що неправомірно буде власнику квартири сказати, а тим більше здійснити дії по захопленню частини сходової площадки або ліфта, або без відповідного рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку використовувати горище, дах, підвал, або інше приміщення, що відносяться до загального майна, під свої цілі - комора, майстерня або ще щось.


2. Права та обов'язки власників приміщень у багатоквартирних будинках

Власники приміщень користуються і розпоряджаються у встановлених законом рамках спільним майном у багатоквартирному будинку. Так наприклад кожен використовує сміттєпровід, водопровід, опалення, електрику та інші комунальні блага сучасного будинку, також як приміщення загального користування - коридори, під'їзди і сходи - по праву власника, наймодавці надають таке права своїм наймачам.

Використовуючи приміщення та інженерні мережі жителі тим самим їх зношують, т. зв. нормативний (природний) знос і до певного технічною документацією на будинок терміну повинен бути проведений ремонт та / або заміна об'єкта використання (умовно, труби або конструкції). Дане випливає з вимоги Цивільного Кодексу РФ [5] і конкретно з ст.39 ЖК РФ.

Сформований механізм управління та експлуатацією спільного майна і закріплений Житловим Кодексом РФ дозволяє власникам не займатися відстежуванням термінів ремонту і ремонтом загального майна, а наймати спеціалізовані організації, що мають ліцензію на виробництво робіт по електриці, обстеження та подальшого ремонту несучих, що підтримують і інших конструкцій будинку.

На практиці це реалізується трьома шляхами [6] (через загальні збори власником приміщень):

  • Укладення договору управління з Керуючою організацій - найбільш простий для мешканців-власників варіант.
  • Створення ТСЖ
  • Безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку.

У разі вибору ТСЖ, статутом цієї некомерційної організації можуть бути передбачені додаткові права та обов'язки для членів ТСЖ.


3. Історична довідка

Перша згадка багатоквартирного будинку, як ціле словосполучення, було в нормативно-правовому акті 1959 - постанова ради міністрів РРФСР від 09.07.1959 р. № 1184 "ПРО ЗАХОДИ сприяння колективним будівництва багатоквартирних та одноквартирних ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ" (разом з "Положенням про ЖИТЛОВО -будівельні колективи індивідуальних забудовників "). А в постанові Ради Міністрів СРСР від 21 липня 1947 № 2604 "Про переселення КОЛГОСПНИКІВ І ІНШОГО НАСЕЛЕННЯ У колгоспах і радгоспах Калінінградській області" року зустрічається поняття багатоквартирний житловий будинок. Протягом всієї радянської влади в законах, постановах та інших нормативно-правових актах СРСР або РРФСР вживається поняття багатоквартирний житловий будинок або багатоквартирний будинок. Різниці в цих поняттях немає.


Примітки

  1. п.6 Постанова Уряду РФ № 47 від 28.01.2006 р.
  2. ст.244 ст. 245 Цивільний Кодекс РФ.
  3. ст.37 Житловий Кодекс РФ.
  4. пп.1 п.4 ст.37 Житловий Кодекс РФ.
  5. ст.210 Цивільний Кодекс РФ.
  6. див. Розділ VIII Житловий Кодекс РФ.